Ninguna operación industrial se atasca por el tejado. Se atasca por el subsuelo. Una compraventa, una ampliación, un cambio de uso o el cierre de una actividad pueden avanzar sin obstáculos hasta el día que alguien pregunta qué hay debajo de la solera. A partir de ese momento, el calendario ya no lo marca la negociación: lo marca una investigación que no estaba prevista.
La pregunta ya no se puede posponer
La Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, dedica el título VIII a los suelos contaminados. Su artículo 98.3 obliga a los propietarios de fincas a declarar, en el título de cualquier transmisión de un derecho real, si se ha realizado o no alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. La misma manifestación se exige en las declaraciones de obra nueva.
Qué actividades lo son no es opinable. Son las del anexo I del Real decreto 9/2005, de 14 de enero, identificadas por su código CNAE, en la versión actualizada por la Orden PRA/1080/2017.
El problema, por tanto, raramente es normativo. Es de orden de trabajo. Quien comienza perforando acaba pagando dos investigaciones: la primera, por descubrir que no sabía dónde debía muestrear; la segunda, por hacerlo bien.
El método, en seis pasos
1 · Cribado documental antes de tocar el terreno. CNAE cruzado con el anexo I del RD 9/2005; histórico de usos a partir de ortofotos, licencias y autorización ambiental; inventario de depósitos, tuberías enterradas y puntos de vertido. Son dos o tres semanas de despacho que ahorran meses de campo.
2 · Modelo conceptual del lugar antes de la primera muestra. Fuente, vía y receptor: qué sustancia, por dónde se puede desplazar y quién o qué puede quedar expuesto. Si no se pueden escribir las tres columnas, aún no se sabe dónde hay que perforar; solo se sabe dónde es más cómodo.
3 · Leer qué se ha declarado y qué no. El informe preliminar de situación (artículo 3 y anexo II del RD 9/2005) y los informes de situación posteriores son la memoria documental del solar. Ahí constan las actividades declaradas, los productos y las fechas. El silencio de un año concreto también es información.
4 · Investigación por fases, no por malla. Primero, una fase exploratoria dirigida a las hipótesis del modelo conceptual. Después, si es necesario, una fase detallada para delimitar la afección. Una malla regular sin hipótesis es cara y, a menudo, ciega: puede dejar entre dos puntos justo el foco que se buscaba.
5 · Superar un NGR no es tener un suelo contaminado. Los niveles genéricos de referencia del anexo V (salud humana) y del anexo VI (ecosistemas) del RD 9/2005, con los metales fijados por cada comunidad autónoma, son un umbral de cribado. Superarlos abre el análisis cuantitativo de riesgos; no lo cierra.
El criterio de riesgo aceptable lo fija el artículo 2 del mismo decreto. Para sustancias cancerígenas, una frecuencia esperada de cáncer no superior a un caso por cada cien mil personas expuestas. Para los efectos sistémicos, un cociente entre dosis de exposición y dosis máxima admisible inferior a la unidad.
6 · Decidir con escenarios y fechas, no con una cifra. Recuperación voluntaria (artículo 102 de la Ley 7/2022) o procedimiento de declaración de suelo contaminado (artículo 99). Alcance, plazos y quién responde según el orden de prelación del artículo 100. Tres escenarios con costo y calendario valen más que una única estimación.
¿Qué cambia si se hace en este orden?
Se deja de preguntar «¿cuánto costará?» y se comienza a responder «¿cuánto cuesta cada escenario, y cuándo?». Es la información que necesita un comprador para fijar precio, un vendedor para no arrastrar una contingencia abierta, una industria para ampliar sin detener la obra y una administración para autorizar un cambio de uso con criterio.
Y es, sobre todo, información que llega antes de la firma, no después.
Cómo lo trabajamos en auma
En auma ordenamos la investigación de suelos en este sentido: primero el despacho, luego el modelo, luego el campo. Treinta y tres años sin matriz ni producto a colocar nos permiten recomendar solo lo que hay que medir. Si tienen una operación sobre un emplazamiento con histórico industrial, hablemos antes de la primera perforación.
El rigor no es analizar más muestras. Es saber cuáles.